Новости и аналитика
Особенности оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости
Количество просмотров: 1186
Особенности оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости: почему лучше доверить опытному специалисту?
Процедура оспаривания кадастровой стоимости невозможна без одного из самых важных этапов – проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Для этого составляется стандартный отчет об оценке в строгом соблюдении норм действующего оценочного законодательства, и в целом он почти не отличается от рядового отчета, выполненного для других целей. Однако, имеются свои особенности.
1. Особенность первая – оценка на ретроспективную дату (дату в прошлом). Действующая на сегодняшний день кадастровая стоимость объектов недвижимости в Москве определена по состояния на 01 января 2014 года, в Московской области (земельные участки) – на 01 января 2013 года. В других регионах оценка выполнена на другие даты, однако, все это – даты в прошлом. Это значительно усложняет оценщику работу, так как действующее оценочное законодательство ограничивается использование информации после даты оценки. Соответственно, при подборе объектов-аналогов для оценки, специалист вынужден искать объявления, датированные годом, двумя или тремя годами до даты составления отчета. Таких объявлений крайне мало, однако, опытные оценщики, специализирующиеся в области оспаривания кадастровой стоимости, со временем нарабатывают свою базу объектов-аналогов, имеют доступ к платным базам данных, что позволяет сокращать время проведения работ и делать их более качественными.
2. Особенность вторая – сложности в идентификации некоторых характеристик объекта оценки. Недвижимость – вещь долго живущая, однако, и она со временем подвержена значительным изменениям. В частности, объект может достраиваться, надстраиваться, реконструироваться, в нем может проводиться перепланировка и т.д. В конце концов, за пару лет объект капительного строительства может стать как намного лучше, так и намного хуже, чем был на дату определения кадастровой стоимости. В связи с этим возникают сложности и у оценщика, и у заказчика оценки – они вынуждена запрашивать и искать архивные документы на максимально близкие к дате оценки даты. Очень многие данные приходится «восстанавливать» со слов заказчика. Поэтому грамотный оценщик, приступая к работе, должен потратить некоторое количество времени на сбор достоверной информации и идентификацию технических и физических характеристики объекта оценки в прошлом.
3. Особенность третья – меняющиеся характеристики рынка. Приступая к составлению отчета об оценке в целях оспаривания кадастровой стоимости, оценщик должен проанализировать рыночную ситуацию на дату в прошлом, выявить ценообразующие факторы и их диапазоны, чтобы максимально точно определить стоимость объекта в прошлом. Поэтому такую оценку нужно доверять только оценщикам с большим опытом и наработанной базой ретроспективных данных, так как макро- и микроэкономический климат в нашей стране подвержен большим изменениям. Неопытному оценщику будет сложно проанализировать ситуацию, которая сложилась в прошлом.
4. Особенность четвертая – необходимость согласования отчета с экспертами СРО. Нормы вновь принятого законодательства отменяют обязательную экспертизу отчетов саморегулируемыми организациями оценщиков в случаях оспаривания кадастровой стоимости объектов. Комиссия Росреестра больше не требует заключения СРО, но его по-прежнему требуют суды. На сегодняшний день ситуация такова, что без экспертного заключения СРО ваше заявление в суд попросту не примут. Поэтому, делая отчет об оценке для оспаривания кадастровой стоимости, оценщик вынужден опираться не только на свое мнение и опыт, но также прислушиваться к экспертам. К слову, эксперты СРО также не всегда сходятся во мнениях, и, порой, противоречат друг другу. Опытный оценщик четко знает требования СРО, в котором состоит, а зачастую знает требования и других саморегулируемых организаций, и получение положительного заключения не составляет для него труда.
Аналитический отдел RCGroup
» все новости
