Новости и аналитика
Фактор местоположения при оценке
Количество просмотров: 2537Фактор местоположения при оценке коммерческой недвижимости в г. Москве. Итоги 2015 года.
Очень часто при оценке коммерческой недвижимости в г. Москве возникает потребность в проведении анализа рынка по основному ценообразующему фактору - местоположение.
Ведущими специалистами компании RCGroup был проведен всесторонний анализ рынка коммерческой недвижимости столицы за 2015 год. Аналитиками проанализированы тысячи предложений по продаже и аренде объектов различного функционального назначения, а также проведены консультационные беседы с директорами крупнейших агентств недвижимости г. Москвы, таких как: "ИНКОМ-Недвижимость", "МИЭЛЬ", "Бест-недвижимость", "Азбука жилья", "МИЦ-недвижимость" и др.
Несмотря на политический и социально-экономический кризис в России рынок коммерческой недвижимости Москвы все же остается высокодоходным, а соответственно и привлекательным для инвестиций.
Ниже приведены средние цены продажи и аренды на коммерческие помещения в зависимости от административного округа. Крайние значения были исключены из выборки и не учитывались в исследовании.
В результате проведенного анализа специалистами были выявлены подфакторы для объектов с различным функциональным назначением, которые в целом относятся к местоположению. Ниже подробно рассмотрим данные подфакторы отдельно для каждой категории.
Для торговых и офисных объектов фактор местоположения состоит из следующих подфакторов:
Расположение объекта относительно административного округа г. Москвы. Данный подфактор учитывает "статусность" административного округа.
Расположение относительно ценовых зон в пределах административного округа, а именно: внутри Бульварного кольца, между Бульварным и Садовым кольцом, между Садовым кольцом и ТТК, между ТТК и МКАД, за пределами МКАД. Данный фактор учитывает местоположение объекта внутри административного округа, например: объект расположенный в ЦАО г. Москвы за пределами Садового кольца, как правило, будет стоить дешевле (в пересчете за 1 м2), чем аналогичный объект, расположенный в ЦАО г. Москвы внутри Садового кольца.
Расположение относительно красной линии. Данный фактор учитывает разницу в стоимости объекта расположенного внутри квартала, к стоимости объекта, расположенного на красной линии.
Удаленность от метро. Данный фактор учитывает разницу в стоимости объекта в зависимости от удаленности от метро. Специалистами в ходе исследования и интервью с представителями ведущих агентств недвижимости на протяжении 2015 года была выявлена следующая зависимость:
Объекты, удаленные от 6 до 10 минут пешком от метро дешевле объектов, удаленных до 5 минут пешком примерно на 8%.
Объекты, удаленные от 11 до 15 минут пешком от метро дешевле объектов, удаленных до 5 минут пешком примерно на 12%.
Объекты, удаленные от 16 минут пешком и более дешевле объектов, удаленных до 5 минут пешком примерно на 15%.
Для производственно-складских объектов фактор местоположения состоит из следующих подфакторов:
Расположение объекта относительно административного округа г. Москвы. Данный подфактор учитывает "статусность" административного округа.
Расположение относительно ценовых зон в пределах административного округа, а именно: внутри Бульварного кольца, между Бульварным и Садовым кольцом, между Садовым кольцом и ТТК, между ТТК и МКАД, за пределами МКАД. Данный фактор учитывает местоположение объекта внутри административного округа, например: объект расположенный в ЦАО г. Москвы за пределами Садового кольца, как правило, будет стоить дешевле (в пересчете за 1 м2), чем аналогичный объект, расположенный в ЦАО г. Москвы внутри Садового кольца.
Расположение относительно основных транспортных магистралей столицы. Данный фактор учитывает разницу в стоимости объекта, удаленного от основных транспортных магистралей города и объекта, расположенного непосредственно на основной транспортной магистрали.
Аналитический отдел RCGroup
» все новости
